應該買樓自住還是租樓住呢？

香港的住屋問題向來非常嚴重，現在每一個年輕人都渴望「上車」。
擔心再不買樓，樓價再升上去就買不到樓，要捱貴租了！
其實，是不是買樓住必定比租樓住化算呢？

其實只要用 Excel 計一計就知道。

假設現在有一個人，有足夠的首期及月現金流。
以下哪一個方案較化算呢？
一。買樓自住，給了首期，再分三十年還款
二。將首期拿去投資，每月也將本應供樓的錢拿去投資，並維持三十年；　　
　　三十年後，則不再投資。而租金則每月均由投資中抽取出。

到底該投資要有多少的投資回報率，才能應付這種現金流量？

根據以上的數據計算，該回報率必須為 8.6% 以上！

這兩種情況都是相同的現金流：
一：兩個方案都是一開始支出一大筆錢（1,706,100）
二：兩個方案都是每月支出一少筆錢（每月供樓款項）(14,299)
三：三十年後，兩個方案都是不再支出任何金錢
四：兩個方案都是能夠長住一個同級的居所

也就是說，如果你找到一個投資，年回報率為 9%。
而且可以容許你隨時將錢提出，這樣的話，租樓就比買樓化算了！

首先將 1,706,100 拿去投資，然後每月再投資 14,299。
三十年後，就不再投資。而投資期間所有的租金支出均於這個投資標中抽出。

但必然留意以下幾點：
一。此項目並不考慮會賣樓，完全是由固定支出角度出發。
二。該筆投資必須要穩定而且高回報，容許這樣的現金流出。
　　但事實上，這樣的投資標不多。
三。其實買樓和租樓還有各樣考慮，如以再按揭方法，得到低利率借貸，再作其他投資；
　　而租樓的流動性更佳等等。
四。買樓必須承擔供款壓力，如你突然失業，不能再支付昂貴的供款時，
　　你的物業將有可能被強制回收；租樓的話卻可選擇次一等的居所。
五。這裏並沒有考慮樓價現在屬於「高位」或「低位」，只以現價計算。
　　如試圖以此計算方法作炒賣或計算「低位」，後果自負。
　　當然，如果有朝一日樓價大跌時，計算出來的數字又會很不同。

總括而言，對一般人來說，買樓的確較化算，因為要找到 9% 而且非常穩定的投資標並不容易。但如果對一個投資高手來說，當他的平均投資回報為 12% - 20%，他選擇租樓而非買樓亦也許是一個明智的決定。有趣的事，樓價及租金的比例經常變化，而且在各國也大不相同。有興趣的讀者可以下載 Excel File ，再試試不同的數據。例如以美國 2013年的數據，則要求找到回報率達到15% 以上的投資標才化算，這顯示美國人更應該買樓而非租樓。

附件一：買樓或租樓
附件二：美國人口普查 - 住屋售價與租金